もくじ
住宅ローンを借りる前の事前準備とは？
近年は、稀に見る超低金利時代です。そのため、頭金ゼロで住宅を購入する人も増えてきています。しかし、住宅ローンはお金を肩代わりしてくれるものではありません。低金利とはいえ、利息が発生しますし、保証料や手数料など、住宅価格以外にも諸費用が必要となります。そのため、マイホーム購入で住宅ローンを組む場合には、詳細や仕組みについてしっかりと理解しておく必要があります。また、実質的な金利負担が軽減される住宅ローン減税という制度もありますので、事前の下準備をしっかりと行いましょう。
住宅ローン減税とは？
住宅ローン減税は、正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。この制度は、マイホーム購入の際に、ある一定の条件を満たした状態で住宅ローンを借りると、一定期間にわたりローン残高に応じた金額が所得税から控除(還付)されるというものです。高額の住宅ローンを組めば高額の控除が受けられると考えがちですが、支払うべき税金から控除されるものなので、自分が納めた税金以上の還付を受けることはできません。
住宅ローン減税は、何度か改定を重ね、2016年の改訂版が現在運用されています。以下の要件を全て満たすことで、ローン借入額の年末(12月末日)残高の1％分を最大10年間、控除として受けることができます。
≪住宅ローン減税制度利用の要件≫
・新築または取得の日から6ヶ月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで住んでいること
・控除を受ける年の所得金額の合計が3,000万円以下であること
・敷地面積が50㎡以上であり、面積の2分の1以上の部分が所有者の居住用であること
・10年以上の住宅ローンを借りていること
・中古住宅の場合は耐震性能を有していること
・居住の用に供した年と、その前後2年ずつの5年間の間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと
参考：国税庁 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）住宅ローン控除とは？上限額や対象期間は？
変動金利と固定金利はどちらが良いの？
住宅ローンを組む際、多くの人が悩むのが変動金利と固定金利、どちらにするかということではないでしょうか。
変動金利
経済情勢によって金利が変動し、返済額が増減する仕組みです。半年型の変動金利は日銀の定める数値を元に金利を設定し、そこに連動させて半年ごとに金利の見直しが行われます。
固定金利
当初契約した金利設定が適用期間中変動しない仕組みです。35年ローンならば35年間ずっと金利が変わらないフラット35や、当初の5年、10年といった一部の金利を固定する契約方法もあります。
では、実際にどちらがお得なのかというと、それは金利が今後どのように動くのか誰にもわからないので、残念ながらどちらがお得と言い切ることはできません。
しかし、固定金利の場合は金利が上がったとしても、月々の返済金額が増えることはないので、金利上昇へのリスクヘッジとなります。一方の変動金利の場合ですが、金利が上がっても、月々の返済額が5年間は固定される5年ルールと呼ばれる決まりがあります。もちろん、月々の返済額は変わらなくても返済するべき利息の額は変動するため、急激に金利が上昇した場合に元金がほとんど減らないという事態に陥るリスクはあります。しかし固定と比べると元々の設定金利が低いため、現在のような超低金利の間に契約し、繰り上げ返済をして利息の支払い額を抑えるという方法もあり、どちらも一長一短と言えます。
住宅ローンの返済方法を比較
住宅ローンを組む際は返済方法を決めなければなりません。これも重要な選択です。
元利均等返済
元利均等返済は、月々の返済金額が一定に保てる返済方法です。毎月一定額の返済なのでライフプランが立てやすいという特徴があります。ただし、返済当初は支払額の多くの割合を利息が占め、元金がなかなか減らないというデメリットもあります。
元金均等返済
一方の元金均等返済はというと、毎月返済する元金は一定で、金利部分が変化します。元金が多く残っている返済当初は毎月の返済額が多くなる特徴がありますが、元利均等返済と同じ期間での返済パターンを比べるとトータルで支払う返済額は少なくなることが多いようです。
どちらもメリット・デメリットがありますが、返済当初の支払い額が大きくなってもトータル返済額を少なく済ませたいという場合は元金均等返済が、トータル支払い額は多くなってしまうけど毎月同じ額を返済したい、当初から支払いのボリュームを抑えたいという場合には元金均等返済が向いているかもしれません。
返済シミュレーションをしてみよう
変動金利か固定金利か、そして元利均等返済か元金均等返済かは、実際にシミュレーションをして具体的な金額のイメージを確認しながら検討してみましょう。今は多くのサイトで、必要項目を入力するだけで簡単にシミュレーションをすることができます。借入希望額(住宅ローンを組む額)、借入期間、金利、返済方式(元利均等または元金均等)さえわかっていれば、シミュレーションサイトでそれらを入力するだけで月々の返済額を算出することができます。ボーナスがある場合は、ボーナス払いに費やすボリュームを決めておくと、よりリアルな毎月の返済額を算出することができます。それに加えて候補にしている金融機関の諸費用を把握することで、マイホーム購入の返済プランが明確になります。
理想のマイホームを探すことについつい夢中になってしまうかもしれませんが、ローンの返済計画についても事前にしっかりと考えておく必要があります。超低金利時代の今だからこそ、住宅ローンの支払い計画はよく考えることが大切です。事前にシミュレーションを行った上で、ご自身の生活に合った住宅ローンを探しましょう。
住宅ローン見直し術 借り換えメリットをシミュレーション
頼りになるFPの存在
「お金のことを相談できる場所やサービスがある」ことをご存じですか？
資産形成・家計見直しのプロフェッショナルとして、ファイナンシャルプランナー（FP）がいます。FPに相談することで、お金のお悩みやご不安の解決法のヒントが得られるかもしれません。
ご自分で調べるだけでは不安だという方は、「FPに相談する」という選択肢も検討してみませんか。
おさらい
- 住宅ローンの金利タイプの選択は、それぞれの特徴を把握した上でご自身のライフプランに合ったものを選択しましょう。
- 住宅ローンの返済シミュレーションは簡単にできるので、事前に確認しておくと安心です。
