マンション経営による資産運用の仕組みとは

マンション経営による収入に興味を持っている方も多いのではないでしょうか？
マンション経営は、家賃収入を老後資金の足しにすることもできますし、亡くなったときにはそれを子ども世代に引き継ぐこともできます。
また、マンション一棟のオーナーになるような大規模なものだけでなく、ワンルームマンションの一室のみを購入して運用する小規模なものもあり、大きなリスクをかけずとも始められる運用方法です。
そうは言っても、まずはマンションを購入することになるので、興味はあるもののなかなか手を出しにくいというところが本音でしょう。
今回は、資産運用の手段としてマンション経営を考えられるように、基本的な仕組みを学んでいきましょう。

マンション経営の仕組み

不動産運用で利益を得る手段として、家賃収入(インカムゲイン)と不動産を売却して得られる収入(キャピタルゲイン)があります。
マンション経営も不動産投資の一種となりますので、収入の仕組みは上記2つが主となります。
今回は、定期的な収入が見込めるマンション経営に着目し、インカムゲインでの収入のことを中心に見ていきましょう。

ワンルームマンションでも稼げるのはなぜ？

ワンルームマンションで収入を得るポイントは、立地条件と分散投資です。

立地条件

こちらについては、何となく皆さんにもご理解いただけるかと思います。
どこで誰が何のためにその部屋を利用するのかといった視点から、近くにコンビニがあるか、駅近かといった視点まで考えてマンションを購入する必要があります。
ワンルームマンションの利用者を20～30代の独身の方と想定するならば、東京都を中心として、通学・通勤しやすいエリア、コンビニ・スーパー・駅近といった利便性を考慮するのが良いでしょう。
多少家賃が高くても、立地条件が良ければ入居者が決まりやすくなりますし、資産価値も高くなります。

分散投資

ワンルームマンションは入居者の入れ替わりが早いという特徴があります。
単身者の利用が多いため、気軽に引っ越しができるというのが大きな理由でしょう。
そういったことを考慮すると、ワンルームマンションを1部屋のみで運用するのは、入居者がいなくなり収入が途切れてしまうリスクがあると考えられます。
エリアの異なる複数の部屋を購入したり、タイプの違う部屋を購入したりするなどリスク分散することも考慮したほうが良いでしょう。

家賃収入でローンの支払いを

さて、ワンルームマンション経営のうち、大きく気になるポイントの一つが購入時の費用ではないでしょうか。
幸運にも入居者が現れて、家賃収入を得たとしても、マンション購入時の住宅ローンの支払いが発生しますので、利益が得られるイメージがつかみにくいかと思います。
例えばローン返済額が毎月10万円、家賃収入が9万円の場合、ローン返済の実質負担は1万円です。
そう考えると負担も軽くなるイメージになりませんか？
ローンの返済が終わるまでは家賃収入をローン返済に充てるとすると、安定した家賃収入があれば早く完済できます。
老後生活を迎えるまでには完済し、プラスの収支になっているようにしたいものです。

マンション経営のリスク

もちろん、資産運用をするときはリスクも知っておかないといけません。一度整理してみましょう。

空室リスク

ご説明するまでも無いかと思いますが、マンション経営は入居者がいてはじめて成り立ちます。借り手がつかないことには収入が得られないことは大前提です。

滞納リスク

残念ながら、家賃の滞納リスクも考えられます。せっかく借り手がついたとしても、入居者の支払い能力によって、家賃が滞納される可能性があります。収入がなくなるのも困りますし、家賃の催促をする労力も発生します。

後述しますが、賃貸管理会社を通すことによって、リスク回避できる可能性がありますので、検討してみると良いでしょう。

家賃の下落

利用者がワンルームマンションを選ぶポイントの一つとして家賃があげられます。
建物の老朽化が進めば、家賃も下落していくものですので、初めに設定した家賃が10年後、20年後も同じとは限らないことを念頭に置いておきましょう。

特別な知識不要。賃貸管理会社を活用

マンション経営というと、自らが大家となり入居者募集や家賃回収など、すべてに対応しないといけないと考えてしまうかもしれませんが、実際はそうとも限りません。専門的なことは管理会社に任せるという方法もあります。
特に、物件を購入してから入居するまでは広告費が発生するため、入居までの時間が長ければ長いほど広告費が嵩んできます。
しかし入居者募集に強い賃貸管理会社に委託すれば、短期間で入居者が見つかり、広告費を抑えることも可能になるかもしれません。
つまり、出費から収入への転換までのスピードが早まるということです。
また、管理会社との契約の中には、家賃滞納リスクに備えた滞納保証が組み込まれている場合もあるので、管理会社を選ぶ参考にすると良いでしょう。
いかがでしたか？
マンション経営での資産運用は普段の生活や仕事に支障がでない形で手軽に行うのが理想です。
家賃収入から手数料は差し引かれてしまいますが、それを差し引いたとしても賃貸物件の管理会社にお任せすると安心ですし、効率的です。
マンション経営での資産運用は固定収入が望める魅力的なものですが、すぐに結果が出るとは思わずに、数年後の生活費の不足分を補うなど長期的な目的を定め、運用していくのが良いでしょう。

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おさらい

・マンション一棟買いや大きな部屋ではなく、ワンルームマンションでの資産運用は、初心者の方でも比較的始めやすい資産運用方法と言えます。
・収入のメインをマンション経営にするのではなく、生活費の不足分を補う資産運用の一つの手段として捉えると良いでしょう。